La cedolare secca per gli affitti brevi dopo la Legge di Bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) introduce importanti modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi, incidendo sia sulle aliquote della cedolare secca sia sul numero di immobili oltre il quale l’attività viene considerata d’impresa.

Rispetto alle prime bozze, il testo definitivo mantiene la doppia aliquota, ma riduce in modo significativo la soglia che fa scattare l’obbligo di apertura della partita IVA.

Richiamo alla disciplina delle locazioni brevi

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. 50/2017 e riguardano contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Aliquote della cedolare secca nel 2026

Per effetto delle modifiche introdotte e confermate dalla Legge di Bilancio 2026:

• l’aliquota ordinaria è pari al 26%
• è possibile applicare l’aliquota ridotta del 21% su una sola unità immobiliare

Numero di appartamenti e presunzione di attività d’impresa

Dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca è applicabile solo se gli immobili destinati alle locazioni brevi sono uno o due.

Dal terzo appartamento locato scatta la presunzione di attività di impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e applicazione della tassazione ordinaria.

Esempi pratici

Un solo appartamento

Il contribuente può applicare la cedolare secca con aliquota del 21% sul reddito percepito.

Due appartamenti

È possibile applicare il 21% su uno degli immobili e il 26% sull’altro, scegliendo normalmente l’immobile con reddito più elevato.

Tre o più appartamenti

L’attività si considera d’impresa e la cedolare secca non è più applicabile a nessun immobile.

Conclusioni

Le nuove regole sulle locazioni brevi rendono necessaria un’attenta valutazione preventiva, soprattutto per i contribuenti che gestiscono più immobili.

Un’analisi preventiva con il proprio consulente consente di evitare errori e conseguenze fiscali rilevanti.